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內容來自sina新聞

北京限房價競地價新政引質疑 靠限價或拉不低房價

  8月21日，北京第一宗"限房價地塊"開始競價，起始競拍價為24.5億元，要求開發商除公租房外，剩餘商品房售價不超過2.2萬元/平方米，套型建築面積不超過90平方米。這個定價比該區域周邊樓盤均價低6000元左右。

  今年5月就被廣泛討論的調控新思路--"限房價、競地價"終於落下實棋，這項新政被稱為是商品房土地出讓模式上力度最大的改革，日後將在全國范圍內全面推廣。單就北京一地來說，下半年擬對300多公頃住宅用地試行此土地出讓模式，約占全年商品房用地供用總量的45%。

  政府的意圖很明顯：房價屢調不下、曾經價高者得的"招拍掛"模式飽受詬病，幹脆換種供地方式，出讓土地時就定下房價上限和地價下銀行2胎房貸利率任何問題免費諮詢限，讓開發商自己去打算盤，合適就拍。日後近一半住宅供地都采取這種模式，不信拉不下平均房價。

  但民眾不信。新浪樂居的調查數據顯示，56.3%的人認為"沒有作用，房價還會一路飆升"，同時，51.7%的人認為，此項政策不可能在全國得以推廣。

  從長遠來看，這種土地出讓模式確實難以達到降低房價的目的，雖然從短期看、從統計數據上看，有可能把均價拉下來--如果政府能如願拍出這些限價地塊。之所以加上最後這個前提，是因為北京這首宗"限房價地塊"，掛拍之後第三天仍然無人問津。開發商對這類限價房地塊有無興趣，關鍵要看利潤空間，除非政府制定地價下限時極大讓利，否則開發商難有動力。萬科的一位高層曾經這樣預判，這類限價房，大品牌開發商可以不賺錢背負1到2個項目，但如果規模過大，則難以承受。華遠地產(2.68, -0.04, -1.47%)的任志強也一如既往高調地炮轟過這項政策："不讓我們在國內投，我們就去國外投資。"因此，最糟糕的預設是，如果大量限房價地塊流拍，意味著土地供應量減少，房價上漲壓力更大。

  即便退一步講，假定開發商都願意拿地，最後的售價能在政府規定的天花板之下嗎？如果屆時調控政策仍無寬松跡象，明面上的售價肯定可以，畢竟開發商還不敢放政府的鴿子；如果到時候經濟形勢有變，政府調控手腕放松，睜一隻眼閉一隻眼，那就不好說。但不管怎樣，能保證的隻是明面售價--能讓統計數據漂亮的合同價，消費者買下這所房子的實際價格，依然會最大限度地趨向於該區丙種建地利率多少免費諮詢試算域的真實市價。

  現在的報道已經提及，每平方米2.2萬元的價格上限，政府並沒規定是毛坯價還是精裝價，開發商有可能賣2.2萬/平米，但必須搭配5000元/平方米的精裝費。這樣的故事並不是沒有先例，中外概莫能外。美國紐約等城市在上世紀70年代曾實行過一段時間的房屋租金管制，即政府規定房屋租金上限，但最後問題頻出，在很多實行租金控制的城市，不動產所有者要向承租人收取一筆"交鑰匙費"，還有一些城市則要收取不可歸還的保證金，實際上相當於變相趨近市價。

  另一種可能性則是，開發商壓縮成本，偷工減料。一個房地產中介透露，北京第一批"兩限房(限房價、限地價)"中的金隅美和園，一般商品房的承重墻都在20公分左右，這個樓盤的承重墻隻有10來公分。美國也有過這樣的例子，房東不願出資維修房屋，房客隻能在失修的房屋裡居住或者自己出錢維修。這樣的爛房子誰租？難道房客不能用腳抗議嗎？在租金被管制的時代，越來越多的房東不願意出租自己的房子，市場上的供應減少瞭，租客更加勢弱。

  再退一步，即便上述這些問題都能得到解決，還有一個問二胎房貸 銀行 二胎房貸貸款全省皆可處理題是：誰能得到這些比市價低的房子？僧多粥少，即便有一定的準入門檻，也不夠分。叢林法則拼力氣--誰打得過誰買？時間法則拼時間--誰耗得起徹夜排隊誰買？金錢法則拼腰包--誰出得起排號費誰買，這等於變相加價。關系法則拼關系--誰關系硬誰買？這等於是人為制造瞭尋租空間，很可能成為開發商給政府官員賄賂的通道。

  政府想繞開房地產調控的核心問題，通過管制價格拉低房價，不僅解決不瞭問題，還會滋生新的問題。政府對房地產采取調控措施已整整十年，出臺瞭43個政策，但屢調屢敗，原因就在於總是在核心之外動刀子。房地產調控的核心問題是土地制度，不直面這個問題，隻在外圍做文章，除瞭讓調控政策的數量變成43+1外，無可作為。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-24/08522382110.shtml

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