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觀點時評2014年廣州能否退出 限購？
張宏偉 12月24日，廣州市房管局局長李俊夫介紹，廣州2013年全年供應各類用地1986公頃，土地出讓收入762億元，同比分別增長103%、85%。
此外，今年廣州全市共批復19個三舊改造項目，可增加1平方公裡經營性用地和0.7平方公裡公益用地，預計拉動投資超過400億元。
李俊夫同時透露，廣州明年將繼續加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政幹預措施，建立房地產調控長效機制，研究"保障合理擴面"的可行性，將部分夾心階層納入保障范圍。
當前，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨後又提出明年將繼續加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政幹預措施，很明顯，關於限購何時退出房地產市場又成為市場焦點問題。
從樓市調控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調控手段並不是一個長效性調控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨文山區房屋借款勢來講，限購會逐步寬松取消，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調控機制出臺做鋪墊。
當前來看，限購退出樓市是勢在必然的，目前已呈現出限購逐步退出房地產市場的五大市場特征：
第一、長效性格調控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，逐步退出樓市調控政策之時。
從當前媒體報道也可以看出，中央對待房地產的態度已經從"強調調控"轉為"建立長效機制"，對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改 革。盡管樓市長效調控機制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，但是，總之，反映瞭當前房地產市場重現房價上漲的預期的市場背景下，相關部門對於 當前房地產市場走勢的擔憂以及對於中長期房地產市場健康發展的設想。
因此，從這個角度來講，如果樓市長效性調控機制在今年年底明年年初開始出臺，那麼，當財稅體制、土地政策、金融體制等長八德二胎效性格調控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，逐步退出樓市調控政策之時。
第二、當前政府表態及地方新出臺調控政策基本不再強調限購，政策趨向市場化。
無論是從最近"深八條"、"京七條"等一二線城市的調控政策，還是當前政府表態來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供 應、改變供求關系的角度來調控市場，從調控手段的角度來說，從市場的角度來調控市場的特征比較突出，沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施。即使強 調，也是比較偏中性的，或者類似於廣州，限購加碼的同時，也在研究限購如何逐步退出，將調控手段轉向市場化、經濟化。從這個角度來講，政策層面正在呈現出 市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。
第三、今年以來調控基調發生微妙變化，為限購政策退出與長效性調控機制的政策空間轉換做鋪墊。
今年以來調控基調發生微妙變化，這樣的變化主要體現在三點：2013年不再以房價合理回歸為目標，這導致不同城市市場之間出現"分化"，同時， 也導致不同城市的調控政策具有"分化"的特征，總體來講，不同城市的調控政策具有"分化"的特征有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸 合理；2012年年底住建部明確提出支持改善型需求，支持面在增寬，改善需求成為2013年樓市一支重要力量；關於房地產稅的改革，尤其是房產稅擴圍的各 項準備工作如不動產登記、房地產稅立法、住房信息互聯、征收房產稅的相關人員培訓工作等等正在進行，房產稅擴圍箭在弦上。
房價控制目標變化、支持改善型需求使得市場逐步回歸以供需關系為核心的合理狀態，防止限購一旦退出市場出現報復性反彈；房產稅的擴圍將使市場堅持"去投資化"，防止把房產作為投資投機的工具。這樣，總體來講，為限購政策退出與長效性調控機制的政策空間轉換做鋪墊。
第四、從近期各地限購政策的執行軌跡來看，二三線城市出臺的"以限價代替限購"、"限購再寬限一套"(如溫州)等調控措施基本上已經表現出限購 政策逐步退出的特征，當前來講，廣州明年也將繼續加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政幹預措施，建立房地產調控長效機制。
從執行層面來看，當前多二三數城市"限購"或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的"潛規則"破解。
之前，各地出臺的"限購"政策大多數以當地的社保證明及納稅證明繳納滿12個月(北京為5年，較為嚴格)為購房的基本條件，這些"限購"政策出 臺後，購房者本身會更加註重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認可的補丁調控政策，購房者不使用補繳手段購房，那麼，自"限購"政策出臺 當月起，至多一年之後這項規定也會自動失效，因此，執行3年左右的樓市"限購"政策，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納符合"限購"條件而自動失效， 當前多數城市"限購"或被這個"潛規則"破解，限購政策的執行明顯會呈現出"明緊暗松"的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。
當前，雖然部分一二線城市加碼限購政策，但是沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施。即使強調，也是比較偏中性的，或者類似於廣州，限購 加碼的同時，也在研究限購如何逐步退出，將調控手段轉向市場化、經濟化。從這個角度來講，政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段 的趨勢。
第五、戶籍制度改革或許會成為突破"限購"政策的方法之一。
在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側面突破"限購"，有可能成為未來政策"微調"刺激房地產市場放量與城市 化進程的非常重要手段。當前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民隻要購房就可以落戶，那麼，對於落戶的這些外地居民來講，具有瞭本地戶籍，當然就可 以進行第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背後的異地高考、人才引進等特定人群對於當地市場住房需求也表現比較強勁，有條件地定向寬松放松這類人群的 住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破"限購"的方法之一。這從總體上來講會促使房地產市場需求的增加及成交量的持續回升。
(張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者)
新聞來源http://fs.house.si嘉義竹崎建地貸款na.com.cn/news/2013-12-26/08443832881.shtml
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