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新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒先生；
主持人：
首先邀請盛世神州張民耕董事長致詞！
中國房地產研究會、中國房地產業協會會長劉志峰先生；
2、房地產行業的轉型與房地產市場的分化
(3)開發性投資還是經營性投資的挑戰。
2、"大資管時代"帶來"房地產基金年"。
中國房地產研究會副會長胡志剛先生；
我感覺到作為我們從業人員必須看到市場趨勢，市場供應決定價格，在長效機制的作用下，供應增加，價格趨穩，甚至穩中有降，是市場機制下，房地產平穩健康發展的題中應有之義。我們通過很多同業人士的交流，認為隻要持續地實行以市場為指導的房地產政策，房價增長的迅猛趨勢會得到緩和，從比較長的一段時間看，房價穩中有降，是一個必然趨勢。
二、2014年：發展與分化-中國房地產行業展望
房地產企業能不能順應大勢順利轉型呢？決定瞭房地產企業的生死存亡，房地產企業最根本的轉型就是普遍的金融化，發展大型、高端、民企合作化的房地產基金，銀行、信托、保險、證券體系也紛紛向房地產基金滲透，這是我們面臨的一個大的趨勢。
私募房地產基金因為受到的規范制約比較少，可以發揮制度創新的優勢，比如像股權資金、持有性資金、REITs等等。房地產基金可以將長期開發投資中積累的經驗優勢，轉化為品牌優勢。私募房地產基金還應該借助海內外資金渠道，借助借鑒海外資金和經驗，在日益國際化的國際國內市場上占據應有的優勢。
大會全景圖
房地產基金的"大躍進"還體現為大資本時代，帶來瞭"房地產基金年"。2012年末，證監會、保監會、銀監會發佈瞭很多文件，對於各種金融機構松綁，使得他們也能夠像信托機構一樣做資產管理計劃，通過資產管理計劃進行融資。
第一講一講2013年中國房地產投資基金行業經歷瞭"大躍進"，這個大躍進給我們帶來瞭很多豐碩的成果和 機會，當然也帶來瞭挑戰。第二講一講2014年的發展與分化，中國房地產行業展望；第三是策略與創新，中國房地產投資基金行業的展望。
張民耕
1、應對分化中的房地產企業和房地產市場，應對積累中的投資風險的策略
地點：國貿三期中國宴會廳
尊敬的劉志峰會長、尊敬的苗樂如會長、尊敬的胡志剛副會長，尊敬的各位來賓、各位領導、各位同行，下午好！
1、私募房地產投資基金成功新募、退出數量均創歷史新高。
3、房地產市場的發展分化以及"大資管時代"，給私募房地產帶來的機遇與挑戰
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-04/10462675701.shtml
(2)房地產企業和房地產市場的分化
我們要充分利用銀企合作、借船出海的可能性，借助金融機構的資金優勢、渠道優勢、稅收優勢，有競爭有合作創造雙贏的局面。其次，房地產基金應該發揚產業基金的核心競爭力，以房地產專業投資管理技術技巧揚長避短。對於投資項目的選擇，投資過程的監管以及退出的一些技術技巧方面的專業知識。
2014年房地產金融研討會現場直播
時間：2014年3月31日 下午
(5)金融機構房地產化的挑戰。房地產的金融化和金融的房地產化，這也是一種挑戰，大資管條件下，金融機構對私募房地產基金最大的挑戰，是擠占房地產基金的市場份額。在項目選擇、資金募集、人才聘用、管理技術等等方面都會展開全面的競爭。
數量達到132支，總金額是106.67億美元，我和我們聯盟會員交流的時候，大傢都覺得遠遠不止，因為我們聯盟大多數成員做的項目和數量都沒在這裡面，所以我有一個粗略的統計，一會兒由2013年年度報告來作證，如果加上未統計的基金，數量至少增加一倍，大概是1200-1500億人民幣。
(4)金融機構和資金渠道也在分化
我首先介紹一下出席會議的主要領導和嘉賓：
房地產基金"大躍進"另外一個表現就是房企自覺地基金化、金融化，房地產行業的基本屬性是金融，對於金融資源掌握得多少決定瞭它的市場份額和市場地位。一方面房地產企業普遍地將資產資本化，資本金融化，開展多元化融資。同時，他們發起大甲種建地 容積率怎麼貸款比較會過件型的房地產資金，中國前十位的房地產企業都有自己的基金，而且規模呈現出大型化、高端化、民企合作化，規模動輒百億。另一方面，大型房企普遍"涉銀"，目前投資銀行的房地產上市企業已有30傢。
(3)三中全會以來，中國房地產業發展的宏觀經濟環境、宏觀政策環境有瞭空前的改善，房地產平穩健康發展的前景是可以預期的。三中全會以來，中央確定瞭房地產和住宅建設的方向是構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需要的體系，主要是市場配置資源的原則，在這樣的原則指導下，以限購、限價、現貸為特征的行政調控會逐步退出舞臺。我感覺到現在溫州已經要上報這樣的方案，以政府保障和市場主導相結合的房地產發展長效機制會逐步形成。
3、房地產企業自覺的金融化、基金化。
尊敬的各位領導、各位來賓，下午好！
1、2014年中國房地產市場發展的大趨勢
為什麼說2014年中國房地產發展的大趨勢還是平穩、健康的趨勢呢？有這麼幾個觀點：
(1)中國房地產產業在國民經濟中支柱地位是不會動搖的，我們可以看2013年的GDP56.88萬億，房地產業的投資11.14萬億，占到GDP的19.58%，房地產開發投資8.6萬億元，占GDP的15.17%，商品房銷售8.14萬億，占GDP的14.3%。在中國經濟面臨下行的壓力中，調整結構、培育新的經濟增長點為主攻方向，引導房地產健康平穩發展的措施是中國經濟可以選擇的方式，在現在的形勢下，人為地打壓房地產經濟，會使得經濟喪失成長的動力，所以從這個角度來看，支柱地位不會變。
(2)在新興城鎮化和經濟持續發展下，中國的房地產市場具有真實的需求作為動力。一個是城市化瞭，二是城市改善性住房需求，有統計從2008年-2012年各年的需求量分別是8.3億平米、11億平米、11.3億平米、11.6億平米、11.8億平米，其中的80%可以轉化為需求，就與住宅的銷售量接近。有人統計未來10年當中，還有200億平米的需求，這很可能就是我們房地產業持續發展的一個堅強的、現實的需求基礎。
中國經濟發展和實現城鎮化率中等水平以前，中國房地產的強勁需求不會變，房地產的支柱產業地位不會變，房地產作為國民經濟的重要抓手也不會變。
那麼，由於房地產還是一個相對有穩定收益、安全性比較高、收益性比較好的行業，所以各個金融機構通過資產管理計劃紛紛殺向房地產基金。我說這個提法叫"分食瞭房地產基金的蛋糕"，這不太準確，信托公司說你們分瞭我們的蛋糕，現在大傢都來分我們的蛋糕，實際上是這樣一種形勢。可以形象地說，前幾年是PE年，北大的PE班現在都辦到80幾班、90幾班，據說學生有五、六千人。如果說前幾年是PE年，那麼2013年是"房地產基金年"。我曾經聽到一位人民銀行的領導同志說，2013年各種金融機構發起的理財產品有4.1萬個，其中很大一部分都是房地產基金。
這是我的一個祝賀，我的報告是中國房地產基金2013年回顧和2014年的展望。
盛世神州基金董事長張民耕先生；
(1)房地產企業的轉型
首先歡迎大傢來參加這次由中房協金融專業委員會和全國房地產投資基金聯盟聯合主辦的2014房地產金融研討會，暨《中國房地產金融2013年度報告發佈會》。我們從2012年開始每年發佈房地產金融報告，並同期舉辦房地產金融研討會，這個活動得到瞭我們廣大的委員單位以及業內的各傢企業以及廣大朋友的支持，在這裡我對大傢表示感謝！
我代表會議的主辦方，對於這次會議的召開做一個祝賀，確實在中房協的領導下的金融工作委員會每年都要發佈中國房地產金融報告，這個報告的發佈對於我們房地產行業的人特別是房地產金融行業的人具有非常大的意義，是我們學習和深入研究的基礎資料。這個會議在這召開，我們表示非常熱烈的祝賀。
房地產企業的分化現在已經十分明顯，2013年千億房企達到7傢，百億的有70傢，我們估計未來三年當中前100強房企將占用50%的市場份額，全國統計還有8萬多傢房企將在剩餘的一半份額的紅海中拼搏，十分艱難。對房地產基金而言，與誰合作，如何選擇合作夥伴，如何被合作夥伴選擇，將決定房地產基金的市場份額。
(3)城市的分化也初見端倪
全國城市中既也房價增長20%的一二線城市，也有被稱為"鬼城"的個別三四線城市，市場分化的復雜性還在於每個城市的內部區域市場的分化。因此，對於投資城市合區域的選擇，對於房地產基金至關重要，特點要防止"城市化的陷阱"。
2013年私募房地產基金推出64筆，超過2012年的12筆，原因就是2011、2012年的投資到瞭退出的時機，這說明中國的房地產基金存續時間都很短。退出方式是股權回購、股權轉讓、清算、IPO等等，方式也比以前多，由三種方式增加到六種方式。這個數字如果加上一些更加草根的基金，未計入統計的，可能這個數字也要翻番，因為現在企業都在做基金，而且這些數沒有進統計數字。
金融機構和資金渠道是房地產基金依托的重要對象，近期，個別金融機構出現兌付危機為標志，伴隨著去年"大資管"時代的浪潮，是某些金融機構和資金來源的資管計劃，也會出現兌付或退出的困難，與誰合作，對於我們房地產企業來說，也是至關重要的。
張民耕：
(1)安全性和收益性不匹配的調整
在房地產企業普遍金融化的環境下，房地產的企業融資標準提高，房地產基金面臨著與大中企業合作有安全性無利潤，與小企業合作有利潤無安全性的兩難局面。
(2)債權融資還是股權融資的挑戰，在房地產企業普遍提高風險意識的條件下，對於風險公擔、利潤分享的股權融資有所傾向，而房地產基金和基金投資人可能還沒有充分的準備。
(4)投資風險和累積的挑戰，有一些二線城市銷售不暢，三線城市也明顯出現瞭過剩，投資風險在逐步積累。
一、2013年中國房地產投資基金行業經歷瞭"大躍進"
三、2014年：策略與創新--中國房地產投資基金行業展望
出席會議的其他領導和嘉賓，因時間原因，就不作一一介紹瞭。
要註重形勢和地域、企業和項目的風險分析；註重對於不同區域、不同企業、不同項目的選擇；要註重控制風險、解決風險提供解決方案，房地產基金前些年的工作重點往往在於找項目、找資金，對於可能出現的風險以及風險出現以後怎麼防控、怎麼化解考慮得不多，這是我們要考慮的。
另外，註重行業企業合作，分散和化解投資風險。要通過各種合作平臺，實現產研結合，實現房地產和金融機構、研究機構行業的結合，實現房地產企業和金融企業的抱團取暖、合作共贏，達到投資風險的控制，減少我們自身面臨的風險。其中非常典型的就是我們和高通智庫的合作，我們認為高通智庫在提供房地產方面的信息和對於市場的分析是有獨到之處的，所以我們聯盟和高通智庫結成瞭非常緊密的合作。
2、應對金融機構房地產化的競爭，最好的策略是有合作有競爭雙贏策略。
我利用一點時間，因為中國房地產金融報告其實是一個非常大的概念，我對於其中的一小部分特別是房地產基金行業情況向大傢做一個匯報。也算不浪費我這20分鐘的講話時間。
這次會議同時感謝高通智庫和盛世神州基金對今天活動給予的支持。
借這個會議，我想發表一個房地產基金聯盟的呼籲：我們要加強行業企業的合作，促進房地產平穩健康發展，預防和化解房地產金融投資的風險，做大做強房地產基金。特別是強調加強行業和企業的合作。通過加強各種平臺的合作，實行產業結合，抱團取暖，合作共贏，迎接新一輪房地產發展的機會。
我在這裡預祝整個大會取得圓滿成功，謝謝大傢！
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本文導航
- 2014房地產金融研討會現場直播
- 中房協秘書長苗樂如發表演講
- 中國房地產研究會副會長胡志剛發表演講
- =新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒發表演講
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