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杭州 限降令擋不住房價理性回歸

  根據杭州市政府相關部門的規定,從昨日開始,如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%,將通過技術手段限制網簽。

  備案價出臺的初衷是為瞭控制開發商隨意漲價,但對商品房成交價相對備案價的下限規定,也並非沒有先例。2011年8月9日,東莞市物價局、住建局、房 產管理局聯合下發通知,要求所有符合備案范圍的新建商品住房項目,銷售價格一經備案,將自動設置15%的下浮限幅。事實上,東莞出臺類似規定的初衷,是為 瞭打擊開發商在房產銷售,尤其是別墅項目和大戶型項目銷售中虛假大額度促銷所造成的"高報低賣"現象。東莞官方人士當時解釋稱,房產商將備案價格不合理調 高,在實際銷售時再大幅"打折",網上的備案價格虛高於實際銷售價格,致使商品住房銷售價格備案管理失去意義。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-25/09002746625.shtml

  上述規定與杭州出臺的規定如出一轍,卻遠沒有像杭州這般達到如此高的關註度,何也?

  2011年的房地產市場正處於上一個景氣周期中,東莞備案價設置價格下限,主要目的是為瞭擠掉備案價虛高的水分。而此次杭州出臺規定的時間卻非常敏 感,目的也不再是防止"高報低賣",而是防止真正意義上的低價甩賣。杭州房企成為2014年初以來房價下調的急先鋒,去庫存成為主要任務,這嚴重影響瞭二 季度杭州土地市場的銷售情況。數據顯示,3月1日至5月22日,除工業用地外,杭州土地市場僅成交4宗商用地,住宅用地零成交。

  因此,杭州出臺的這一政策被理解為"限降令",此時出臺政策無疑將延緩開發商的臨時促銷行為。不過,如果開發商重新提出申請,降低樓房備案價,也可以 繼續降價促銷。但問題是,在樓市低迷的情況下,重新申請備案價至少需耗時一周甚至半月。由於降價跑量是開發商在市場低迷時期換取現金儲備保存實力的重要手 段,重新申請無疑將面臨目標客戶流失的風險。

  雖然杭州出臺這一政策的最終目的並不清楚,但回顧過去十年房地產發展的歷史可以看出,最終決定樓價走勢的還是居住需求和保值投資需求雙重作用下的供求 關系。當居住需求和投資保值需求旺盛時,諸如限購等行政手段並未阻止房價的上漲;而當房價遠超居民的經濟承受能力,流動性緊張成為常態時,行政手段恐怕也 難以阻止房價的理性回歸。瞭解市場,尊重規律,應該成為制定政策的首要出發點。

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