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  本報記者經調查瞭解到,部分建設項目的調整、建設面積超出預計,恰緣於有關部門對樓盤開發建設設置的專門要求,達到瞭要求,卻得罪瞭"乙方"。

  此裁定令事件波瀾再起。這批購房戶此前"組團"多年,全面搜羅項目開發中的"違規"之處。一個核心違規是面積變更。

  浙江光正大律師事務所周光認為,客觀上,溫州世貿大廈超出原規劃設計2萬多平方米,但這不是由房開公司造成的,超出的面積符合有關文件規定。

  2003年3月21日起,約250戶投資者與開發商陸續簽署《房屋預訂意向書》。記者從這份材料的掃描副本上看到,雙方對樓層、面積、房號、價位均有約定。



  22項"違規"

  以陳姓人士的一份《意向書》為例,雙方達成的意向為:公寓式寫字樓31層,房子方位為1/4東南角,並註明高度,面積。約定房價每平方米12595元,為"暫估價"。意向書備註稱,購房面積僅為參考,最終以溫州市房管局房產測繪隊預售面積結果為準。

內容來自sina新聞

  從目前情況看,這顯然是一場雙方都不是贏傢的"戰役",即使法院重審也不一定能瞭結糾紛。而從雙方多年交鋒中亦可窺見,中國房地產投資領域的先行群體、溫州式的地產開發與投資運作模式,仍未從"野蠻"走向真正的規范。

  根據項目融資計劃,成功"拿地"後,應向銀行申請開發貸。而世貿大廈的開發貸啟動在2004年,世貿房開向建設銀行申請貸款2.4億元。

  2008年底世貿大廈主體建設基本完工,溫州民信房屋測繪有限公司出具《成果測繪書》,購房戶們把《測繪成果書》與當年經審批的規劃許可證的《分層面積表》相對照,發現世貿大廈在建設過程中地面以上的面積比審批時已多出瞭23426平方米,占地面以上總面積的16.67%。

  2008年3月27日,上述購房戶將世貿房開告上法庭。他們認為,開發商變相抬價,令其無法接受。

  禍起意向購房。一批購房戶在簽訂《房屋預訂意向書》後,因為項目建設規劃和合同價格有所調整而引發不滿。

 38名購房戶的堅持

  大廈的開發企業是溫州世貿房地產開發有限公司(下稱"世貿房開"),股東黃麗娜是浙江比較知名的企業主,在浙滬兩地均有產業投資。

  涉案雙方一直僵持。在此過程中,據開發商透露,另有215位購房戶陸續與世貿房開簽訂瞭購房合同。"我們已經向土地部門補交瞭2.1億元補償金,如果我們對這30多位購房戶作出讓步,將如何處置那200多戶?"黃麗娜反問。

  意向書簽訂後,購房戶分別繳納瞭約定款項。上述陳姓人士在當年5月16日與次年10月28日分兩筆交付瞭230餘萬元,占約定總房款的40%。

  "很疲憊,這個項目近20億資金缺口現在基本填平,已無任何銀行貸款。"溫州世貿大廈開發商黃麗娜在接受本報記者采訪時,自稱做出多次"讓步"。

  但此案38名購房戶並不承認"炒樓"行為,均稱是因企業發展需要而購置辦公用房。房屋二胎利息利率多少免費諮詢試算

  漫長的司法程序中,38名購房戶屢屢勝訴,開發商被要求履行此前簽訂的"樓花"協議。但在近期,該案情勢急轉,此前判決被相關法院認為確有錯誤,應予重審。重審開庭時間原定於本月6日,後移到月底。

  據介紹,世貿大廈項目投資總額為28億元,首先要解決土地款。黃麗娜稱該項目的土地款基本是自有資金。

  溫州世貿大廈設計高達68層,廣告語稱"新溫州坐標、新財富焦點",當時號稱"浙江第一高樓",屬溫州城區黃金地段的商住性質項目,目標群鎖定當地中高端群體。購房者大多是閥門制造、房地產開發商、服裝等企業老板。

  與此同時,購買世貿大廈47層整層的徐姓人士發現,在房管局房屋銷售網上,47層還有房出售,經仔細核查後發現,47層多出瞭300多平方,這讓他倍感意外。

  一石激起千層浪。38名購房戶此前一直要求法院強制執行判決,並由此牽扯出溫州世貿大廈在開發過程中的22項"違規"。不過,開發商方面此前已經為這些"違規"付出瞭超過2億元代價,且一度資金缺口達到20億。

  圍繞"浙江第一高樓"溫州世貿大廈的一場糾紛,開發商與38名購房戶從糾葛的起點到司法程序上的"院長重審",整整七年尚未完結。

  2008年9月12日,溫州市鹿城區法院一審判決稱,意向書有效,雙方根據意向書約定履行。次年5月27日溫州市中級人民法院二審判決,限定世貿房開在10日內根據意向書約定和購房戶簽訂購房合同。

  但世貿房開不服判決,向浙江省高級人民法院、最高人民法院逐級提起申訴,要求重審此案,均被駁回。2011年6月17日,鹿城法院立案強制執行。但購房戶代表稱,這兩年進展不大。

  2013年8月26日,此案在溫州市中級人民法院啟動重審程序。該院一份編號為"(2013)浙溫民監字第37號"的民事裁定書顯示,經該院院長提交審判委員會討論認為,此判決確有錯誤,應予重審。

  2007年11月23日,世貿房開發出"房款繳納告知書",要求購房戶繳納房款達到總額的98%,但樓價、面積與此前約定的有瞭變化。以前述陳姓購房戶為例,面積"縮水"8.15平方米,單價從12595元提升到14070元。

  於是,38名購房戶選擇瞭拒簽合同,拒交房款。當時正值房產價格快速飆升時期,溫州處於賣方市場,這批購房戶如此做法可能面臨風險:被收回房屋,沒收已交款項(定金和首付款)。

  2009年9月15日,這些購房戶們向溫州市規劃局進行舉報,後者於2011年2月將該案移交溫州市城市管理與行政執法局(下稱執法局)處理,執法局經一年多的調查取證後在2009年8月作出調查報告,認定世貿大廈建築過程中共有22項違規,共增加地上建築面積23627.27平方米。

  "對於多出面積部分,我們在2011年向土地部門繳納瞭補償金2億多。這個價格是根據2008年的市場價標準繳納的。"黃麗娜在接受21世紀經濟報道記者采訪時,無奈地稱。

  記者瞭解到,一方面是開發商前期規劃不夠充分,而相關部門的政策變動,也是一大外因。

  黃麗娜介紹,項目施工圖紙在2004年審查通過,但在建設過程中,消防、安監等政府機構有新政出臺,使得項目有相應改動,進而影響到樓房面積。

  比如,根據新的計算標準,大樓應設置"避難層",如此一下子增加瞭建築面積五六千平方米。另外,根嘉義水上農地貸款據2006年消防部門的規定,超過兩千平方的大樓必須具備4張樓梯,這在原來兩張樓梯的基礎上,又增加瞭一倍面積,如此又多出1千多平方米。"大致有四個方面的計算標準變動,比原計算標準增加瞭2萬平方米。"

浙江第一樓七年樓花不瞭局填補20億資金缺口

  時間回溯到2002年6月8日,世貿大廈奠基。彼時,"炒樓花"在溫州非常盛行,即投資者與開發商簽訂意向性購房協議,先預訂開發項目的樓層戶號。個別"樓花"甚至隻是開發商出具的一張紙片。但在價格一路飆升的樓市中,炒樓一族往往"樓花"一轉手,就能賺上數倍。

 近20億資金缺口由來

  記者在溫州住建系統的銷售官網上發現,至11月6日,世貿大廈房屋銷售處於封禁狀態。但開發商認為這並不合理。"根據法院判決,有糾紛的隻是涉案這30多套房源,現在卻封瞭整個項目的銷售。"

  黃麗娜表示,房源在2009年就被凍結,加上此後系列事件,給世貿房開資金池造成近20億元的資金缺口。她同時透露瞭項目開發的融資模式。實際上,這也是中小房開公司資金運作的普遍模式。

  2003年9月19日,溫州市規劃局頒發溫規建批字(2003)第002191號建設工程規劃許可證,確定瞭項目總平方數和各項技術經濟指標。次年8月16日,項目獲得商品房預售許可證。

  也就在2004年,黃麗娜掌控的另一傢房開公司在杭州啟動另一個項目,即目前的杭州財富金融大廈,當時支出6億元土地款。

  "2004年到2007年,我天天經過世貿大廈項目建設地段,總見幾個人稀稀拉拉地在那敲敲打打的,比較懷疑是否資金緊張。"一名購房戶擔心地認為,資金有被挪用到杭州投資的嫌疑。

  但黃麗娜對此予以否認。據介紹,世貿大廈在2004年獲得建設銀行2.4億元三年期開發貸後,2005年又從工商銀行獲得三年期開發貸9000萬,2006年從中國銀行獲得三年期開發貸1億元。

  如果一切運作順利,項目建設完工後,可以按計劃陸續償還銀行貸款。然而,銷售環節波瀾迭起。首先是2008年房屋竣工時購房款1.87億元未到位,資金池出現缺口;2009年,整個項目的銷售房源被封禁,這些房源原本可以銷售3萬多平方米,銷售總價達到15億元;2011年,開發商補交瞭多出面積的補償金2.1億元。由此,資金缺口總計接近20億元。

  "這個項目的損失,各方借貸總算是填補上瞭。"但黃麗娜自稱是這場糾紛中的慘敗方,對這個市場充滿疲憊。而她掌控的其他企業也因此案被輪番審查。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/07382485948.shtml
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