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  商業格局的"多中心"化轉變

  實體店租金成本上漲，使得商戶把目光轉向運營成本相對低廉的網上交易。今年的"雙11"儼然成為"全民搶購日"，阿裡旗下天貓加淘寶的單日總銷售額達350.19億元，如此驚人的數據下，恰好印證著傳統商業所面臨的巨大挑戰。淘寶、京東、亞馬遜等大型網絡零售商圈，依靠多年來所積累的龐大消費群體，為個體商傢提供著優越的經營環境，沖擊著傳統實體賣場的經營模式。在本土的一些商場裡，商傢更換較為頻繁，維護店鋪的出租率壓力較大。

  新浪樂居訊(編輯 谷時宇)在近年來商品住宅頻受政策性調控抑制的形勢下，越來越多的房企投身於商業地產的開發，截至2012年底，商業地產銷售額達到6999.57億元，今年更有望突破7000億大關。在一線城市商業地產持續火熱的同時，眾多龍頭房企把戰略佈局向二三線城市擴圍，加之本土房企的不斷發力，大連的商業地產也迎來新的發展契機。

  伴隨大連新型商圈的崛起，越來越多的企業開始關註到傳統城市中心之外的新興區域，資金流也會向周圍擴散，具有實力的龍頭房企也可能尋找新的經濟增長點，培育嶄新的商業集散地。新老商圈互動的新格局，將大連的商業網點交織成網，有助於發揮各區域的產業優勢，推動城市商業的逐漸升級。

  品牌日趨同質化，缺乏獨特的產品競爭力。據瞭解，大連大型商場的品牌重疊度已經接近30%，諸如優衣庫、C&A、韋德伍斯、星巴克等品牌幾乎遍佈各大商場，競爭主要存在於區位差異和促銷手段，特色品牌的競爭在目前體現的並不明顯。與沈陽等經濟水平相當的城市相比，大連當下已經進駐的商業運營商水平相對滯後，部分消費力受到一定程度的壓抑。

  近幾年，城市商業佈局逐漸呈現出"西拓北進"的態勢，主城區由傳統的核心商圈青泥窪橋、西安路"雙中心"向"多中心"發展格局轉變。今年5月，高新萬達廣場正式開門納客，成為首個落戶大連的第三代萬達廣場，填補瞭西部城區商業地產上的空白，基本解決瞭高新園區在發展過程中人口密度與商業網點匹配不協調的矛盾。高端商業項目恒隆廣場也於11月末提前封頂，明年的開業對於提升西崗區的區域功能將產生重大意義。除此之外，東港商務區凱丹天地、綠地中心等項目的入駐初顯國際化的高端商業定位，將有力地延續人民路的繁榮景象；安盛億合城等新項目的入市將擴大華南商圈的影響力，打造中華路周邊的完善配套；百年港灣•奧特萊斯的開業也將提上日程，其打造的大連首個世界名品折扣中心，將成為香爐礁板塊新的商業地標。

金地藝境項目配套的美式商街

  業態組合的綜合性升級

  隨著大連商鋪市場的日益繁榮，大連的一、二級商圈的建設已經呈現過熱的跡象，青泥窪橋、西安路的商業項目密集度和項目開發的集中程度均遠高於其他區域，這就使得商業地產的發展方向向次中心和周邊地帶下移。

客流量龐大的高新萬達廣場

  與前些年開發商規劃獨立的大型商場相比，高端住宅和城市綜合體相配套的開發模式逐漸流行開來，諸如華潤置地廣場、萬達海公館、沿海鑒築等多個項目均在商品住宅周圍配備融合餐飲、購物、休閑、娛樂等功能於一體的大型商業中心。其內部的統一管理，使多元業態產生系統集成效應，在一個空間裡分工協作，形成便利的一站式服務。而就區域特征而言，這些項目往往距離傳統的市中心較遠，且開發較晚，完善生活配套成為吸引購房者的主要條件。由於周邊缺乏具有沖擊力的商業中心，在業主入住之後將為建成的商業綜合體提供較為穩定的消費人群。

  從另一方面來看，城市綜合體在某個新興區域的落成，有利於帶動其他周邊項目的銷售額，資源共享的局面將帶來更多的客流。就華南板塊來講，眾多項目都配備自有的商業綜合體，也使得該區域在短短幾年由荒涼的城鄉結合部轉化成為繁華的大型商圈，這一成果直接推動瞭區域的城市化進程。

大連商業地產的多維格局

  土融台南關廟土融經營模式的挑戰與出路

  然而，大連的商業地產在成長的同時也正經歷著建地出售利率多少免費諮詢試算經營模式的考驗。

內容來自sina新聞

  戴德梁行統計的數據顯示，大連主城區人均集中式商業占有面積0.74平方米，遠小於省會沈陽的1.38平方米，這就意味著大連的商業地產還存在較大的發展空間。而對於商業地產目前所面臨的問題，都將在自身的發展進程中得到解決，例如和平廣場等大型商業中心更換具備國際管理經驗的運營商，對於大連商業業態的升級和業種多元化發展有著積極的影響。在營銷方面，文化戰略的思想被逐漸認同，如香港K11購物藝術館就創造性的將藝術、人文、自然三大核心元素融合，值得大連的商業中心學習借鑒。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/09592546482.shtml

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