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  記者從重慶聯合產權交易所近日發佈的公告瞭解到,中國十九冶集團旗下成都中冶田園世界置業有限公司,擬通過掛牌方式,剝離其完全持有的子公司成都田園世界俊峰置業有限公司的股權與債權。被轉讓公司經評估後總資產4.03億元,但負債也高達3.86億元。

  "到現在,還沒有人報名接手。"該項交易受托會員北京華諾信誠財務顧問有限公司負責人侯宇6月4日中午向記者證實,北京霄雲華園置業在三元橋持有"霄雲國際"的A棟寫字樓,面積2.2萬平方米,15層。該物業原是華園酒店,經改擴建後變性質為寫字樓,4月剛剛竣工結算。"目前還沒銷售,處於空置狀態。相鄰的B棟倒是都賣完瞭,在網上可以查到。"

  據瞭解,中冶科工集團(以下簡稱"中冶")是國資委批準的主業包括房地產開發的16傢央企之一,上市公司中國中冶是其核心資產,而中冶置業則是集團地產開發的龍頭企業。近年來,中冶可謂大動作頻頻。就在上月,中冶旗下成都一地產項目又掛牌4億元,出讓其100%股權及債務。連續兩筆股權轉讓,再加上去年底豪擲數十億在南京、北京入手高價地,也讓大舉擴張的中冶再度陷入資金鏈緊張的爭議中。

  蘭德咨詢總裁宋延慶表示,連續甩手項目,和企業資金鏈條有必然聯系。原來中國中冶資金充裕,房地產可得到大量資金支持。現在局勢扭轉,某種程度上集團主業的工程板塊,還要靠房地產業務拉動促進。再加上地產擴張較快,資金就變得緊張。此外,中冶自己開發建設施工這種方式有利有弊,利在拉動內部產值,弊是不能墊資,這或是導致中冶地產板塊資金緊張,不得已轉讓一些項目的原因。

  "轉讓霄雲路、成都項目股權並不意味著戰略轉移,地產毛利率這麼高,我們為什麼會不做呢?"中國中冶相關負責人對記者表示,"地產將是集團未來發展重點,目前首要任務是盡快把手頭土地轉換成成品建築,推向市場。對資金鏈問題要理性看待,沒有投入難有產出,重點在於是否掌握著掙錢項目。"

內容來自sina新聞

  

  中國十九冶集團辦公室相關人士解釋稱,這個決策出於集團層面。目前集團作為主業的建築施工業,資金周轉出現一定困難,母公司中冶集團要求公司不能再增加負債,所以才有瞭把成都子公司賣出去回籠資金的決定。

  據北京產權交易所公告顯示,中冶置業掛牌轉讓旗下全資子公司北京霄雲華園置業有限公司100%股權及3.99億元債權,掛牌8.16億元。其中,標的企業100%股權轉讓價4.17億元,掛牌截至6月4日。財務指標方面,霄雲華園置業2012年度凈利潤虧損304.86萬元,今年前3月虧損4.35萬元。以2012年12月31日為評估基準日,凈資產賬面值7208.78萬元,評估值3.55億元。截至評估基準日,存貨-開發成本5.27億元存在抵押事項。

  中國中冶發佈的2013年一季度報,也指向整體資金偏緊這一現實。數據顯示,中國中冶貨幣資金僅261億元,較年初下降23.7%,資產負債率達83.4%。並且,流動負債占負債總額的75.9%。而經營活動產生的現金流量凈額一項,則為-65.6億元。

  而在轉讓"霄雲國際"項目前,中冶已用同樣方式,將成都一全資子公司以4億多元掛牌出讓。

  4月中旬,中冶置業進行高層調整,中冶置業集團黨委書記、董事長劉福明不再兼任總經理職務,劉波出任集團總經理、黨委副書記。在宣佈任命會上,中冶科工集團暨中國中冶董事長經天亮提出:"要打造中冶置業升級版,力爭在兩到三年內進入全國房地產20強行列。"

  一則產權交易信息,或讓位於北京東三環霄雲路上的一塊"燙手山芋",迎來它的新主人。

  "股市不景氣,買黃金也虧,資金總要疏導出去,不然隻能做等貶值。"上述中國中冶負責人表示,人們既然熱衷於買房,房企當然熱衷於拿地。而對中國中冶而言,地產是貢獻利潤很大的一塊,毛利率遠高於工程承包等業務,也將是公司今後的發展重點。

  記者也從北京市國土局等部門公開信息瞭解到,早在2005年8月,中冶旗下北京華園飯店有限公司以5240萬元代價獲得規劃建築面積32979平方米的霄雲路28號地塊,樓面價僅1589元/平方米。按此指標計算,霄雲國際B棟寫字樓曾近4萬元/平方米的售價,是樓面價的25倍多。

  然而,接待人員隨後的回復,卻又讓他再度陷入失望,"項目隻有B棟能賣,且早就分拆賣給小業主瞭,想直接從開發商手裡買,基本不可能。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-屏東琉球建地貸款06-07/13582245441.shtml

  地產戰略仍待明晰

  難以擺脫的資金困境

  和其他部分央企不同的是,中國中冶經濟效益並不佳,在資金方面難以給予地產板塊更大的支持,中冶置業陷入資金困境的說法更是此起彼伏。

  2012年11月底,中冶置業56.2億元拿下南京下關區濱江江邊路以西2號地塊,創下國內總價地王後,關於其資金緊張的爭議已甚囂塵上。算上2009年中冶置業摘得的與2號地相鄰的1號、3號地,三塊地總地價款達到256.54億元的天文數字。而關於該項目遲遲未動工的消息,中冶方面雖給出拆遷未完成的官方說辭,但更多人仍將資金壓力視作實際原因。

 連拋京川兩地產項目

  談到資金壓力問題,中國中冶相關負責人直言,拿地佈局的出發點是盈利,要盈利就必須要投入。更重要的是,企業眼光是否獨到,是否能掌握掙錢項目資源。另外,對資金依賴度高、開發周期快,是行業普遍特點,公司上市後融資渠道打開很多,隻要項目好就不愁資金問題。同時,外界看待企業資金鏈問題,也應當理性。

8億元轉讓霄雲路商業背後中冶大舉擴張 遇資金掣肘

  隨著鋼鐵行業產能嚴重過剩、出現下滑趨勢,地產板塊在中國中冶中的分量,也變得越來越重。

  公開材料顯示,2012年中國中冶實現收入2211億元,同比下滑4%,歸屬母公司股東凈利潤虧損69億元。其中,工程承包業務、裝備制造業、資源開發業務收入分別為1752億元、114億元、73億元,同比分別下降3.12%、20.8%、42.6%。僅房地產開發業務營業收入252億元,同比上漲21.7%。

  從附近從事寫字樓租賃業務的中介李克亭口中,上述信息也得到佐證。據他透露,霄雲國際是中冶開發,B棟全部分拆賣給小業主,可從業主手裡直接租。關於A棟,他則表述為被一傢大國企直接收購,不對外銷售。但言及名字,卻表示不方便透露。

  該負責人提供的一組數據,或許更能說明問題:中冶工程承包業務毛利率隻有10%左右,地產業務毛利率卻達到20%以房貸第二順位銀行缺錢急用哪裡借錢上。以2012年為例,中國中冶整體毛利率11.7%,工程承包毛利率10.8%,地產達到23.4%。此外,資源開發和裝備制造業務受市場價格波動影響明顯,收益難以穩定,因此公司也一再向房地產領域傾斜。

  6月2日,天有些陰沉。抱著在三元橋附近選址辦公的念頭,張先生看瞭幾個項目後,終於在霄雲路上名為"霄雲國際"的兩棟商業樓前,停下腳步。

  在各方寄予厚望的前提下,中冶房地產業務,還應進一步理清發展戰略,對"全面開花"多一分敬畏,集中優勢兵力打造核心競爭力。記者瞭解到,中冶置業在2012年完成以長三角、環渤海、珠三角為重點發展區域的戰略佈局,產業涉及商品房、保障房、寫字樓、綜合體,甚至是養老地產等新領域。尤其與中國人壽合作開發的首個養老養生基地--國壽(廊坊)生態健康城已在河北廊坊開工,總投資約100億元。

  大舉擴張之餘,值得註意的是,截至2012年12月31日,中冶房地產開發成本及房地產開發產品占存貨原值總額的比重,也達到瞭57.70%。

  "表面上是多產業類型並舉,其實還是跑馬圈地,以各種名義進行圈地。"宋延慶直言,中冶置業目前實際是兩條腿走路,一條腿是商品房,一個腿是保障房。尤其保障房建設,因為能拉動公司主業,即自己工程板塊發展,占比更超過一半。具體模式,就是地產公司做保障房開發,工程板塊做保障房施工,這樣大大拉動主業GDP,內部拉動系數約1.4,"100億的工程在他們公司內部能產生140億的產值。"

  在工程承包、裝備制造和資源開發三大業務增長乏力之際,中冶房地產業務能否接過為中國中冶扭虧為盈、拉動主業發展的接力棒,在地產業日益激烈的競爭中跑出怎樣的成績,一切仍是未知數。

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  兩棟寫字樓,一棟售罄,另一棟為何遲遲不露面?其實,沉默的一方,已作為交易籌碼,出現在產權交易市場。近日,中冶置業掛牌轉讓其全資子公司北京霄雲華園置業有限公司100%股權及3.99億元債權,掛牌價8.16億元。經證實,"霄雲國際"便是霄雲華園置業目前持有物業。

  "改造型物業,往往存在先天瑕疵。改造成本很大,如招商運營再不理想,易造成虧損,轉讓也難達預期回報。"全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波表示,商業地產對企業人才團隊、招商運營能力、資金要求很高。尤其資金,一旦企業資金扛不住,或會拆分散售,或把項目運營起來整體出售,以緩解資金緊張壓力。
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