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  多地清查土地增值稅

  國傢稅務總局日前下發通知,要求各級稅務機關加強征管堵漏增收,提高收入增長質量。在下一階段規范稅收秩序的重點中,首先提到的就是"加大土地增值稅清算力度"。

  實際上,今年以來,多個城市陷入財政收入增幅放緩的困境,一些城市選擇用追繳稅收等方式填補財政收入的缺口,其中,房地產行業是追繳的重點目標。

  此外,據媒體報道,根據國傢稅務總局的部署,2014年土地增值稅清算計劃已被列入稅務機關績效考核范圍。海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西等地先後公佈瞭2014年度土地增值稅清算計劃、調整土地增值稅征收政策等文件。

  "今年是清算土地增值稅的執行年,從一線城市到小縣城都要清算,這與地方財政緊張、國稅總局施壓有關。"深圳一傢房地產稅務咨詢公司總經理說。

  此外,地方政府的"小算盤",也使得土地增值稅在征收過程中淪為可松可緊的"橡皮筋遊戲"。

內容來自sina新聞

  業內人士分析,在市場下行階段,一旦土地增值稅成為稅務部門重點清查的對象,會令開發商本已緊張的資金鏈"雪上加霜"。對於中小房企而言,從嚴征收土地增值稅或引發資金鏈斷裂風險。

  "更重要的是,地方政府不想殺雞取卵,會考慮長期的利益,尤其是體量大的項目,開發周期長,除瞭稅收,更有助於提升地價和完善配套,如果即時清算,誰還願意在這個城市拿地?"長沙一別墅項目營銷總監朱先生說。

  近期,廣東省地稅局制定出臺瞭《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》,就清算省內房企的土地增值稅提出諸多詳細要求,文件將於7月1日起正式實施。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/07564244363.shtml

  國稅總局於2010年6月出臺文件規定,除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低於2%,中部和東北地區省份不得低於1.5%,西部地區省份不得低於1%。

  "不過,現在土地增值稅成為稅務部門重點清查的對象,一些資金本來就不寬裕的開發商,日子會更加難過。"上述深圳房地產稅務咨詢公司總經理表示。

  "從去年底開始,我們就要求各地從嚴清算土地增值稅,並把這項工作列為今年的工作重點之一。"國傢稅務總局相關主管部門一位負責人對《華夏時報》記者表示。

  實際上,近幾年,國稅總局多次下發文件要求地方清查土地增值稅,但地方政府積極性並不高,過去幾年的稅務清查工作,對開發商也並未產生實質性影響。

  由於對房地產開發成本難以統一認定,前幾年各地幾乎清一色地執行瞭土地增值稅"預征"的操作辦法。

  "房地產項目大部分是滾動開發,從拿地、開發到竣工一般都要2-3年的周期,有的項目還存在捂盤的情況。"東部某省會城市稅務局一位官員對記者表示,"土地增值稅的清算周期短則2-3年,長則5-6年。"

  "從我們對上半年工作的摸底情況來看,有些省份已經展開瞭相關工作,但也有些省市的工作進展緩慢。"上述國稅總局相關主管部門負責人表示,"由於土地增值稅屬於地稅,所以國稅總局也隻能起到督促作用,具體的落實工作還要由地方執行。"

  "今年的財政壓力大,稅收任務艱巨,國稅總局需要出面督促地方充分挖掘稅收潛力。"廣東某市一位國稅局官員告訴記者。

  地方政府兩難

  盡管任志強與央視關於"房企欠巨額土地增值稅"的論戰早已告一段落,這場風波卻延續至今。

  去年11月,央視《每周質量報告》報道稱萬科、華遠、富力、SOHO中國等45傢房企,8年來欠繳土地增值稅超3.8萬億元。對此,多傢上市房企發佈澄清公告予以否認,任志強更是駁斥央視報道"愚蠢無知"。

  上述負責人還表示,去年底到今年初,國稅總局已經召開瞭幾次會議,督促地方清查土地增值稅。從今年初開始深圳已著手部署清查,1-5月份的土地增值稅同比增長情況還算不錯。

  上述官員還表示,為瞭拖延土地增值稅清算時間,很多房企絞盡腦汁,如一些大型項目采取分期領取預售證的方式,等到現房或準現房時才開始銷售。"因此,很多地稅部門都沒有足夠的人力來進行土地增值稅的清算。"

  記者拿到的一份國稅總局內部文件顯示,國稅總局已對清算任務限定瞭時間表,房子2胎轉貸要求各地在今年11月底前報送土地增值稅清算工作完成情況。

  "由於土地增值稅的稅額較大,地方稅務部門在完成當年的稅務指標後,並不急於針對所有的項目匯算清繳,這有利於地方稅務局實現逐年遞增的稅收任務。"北京一傢稅務公司負責人表示。

  一傢全國大型房企高層透露,"稅務系統的電腦中已經自動生成瞭稅負率低的企業,由各地稅務局管理科形成一份'黑名單'上報,然後指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。"但該消息未得到相關部門證實。

 房企資金鏈"雪上加霜"

  目前,土地增值稅實行四級超額累進稅率,稅率為30%-60%。但土地增值稅一直是房地產稅收體系中,設計最復雜、征稅成本最高的一個稅種,對於地方政府而言,實際操作上存在一定難度。

  "央視報道後,我們對土地增值稅更加重視瞭,央視提及的一些問題,對清查工作還是有推動作用的。"深圳市地稅局有關負責人告訴記者。

  在國稅總局發出上述通知之前,已經有不少省份在行動。

  "一般我們在項目拿地階段就已經做好稅務規劃,將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預提,並計入開發成本,最終反映在財務報表中。"北京一傢大型地產商負責人認為,土地增值稅在未達到稅法規定的結算條件時可以不交,這對企業來說並不違反稅法。

  河北省地稅二胎利率多少利率多少免費諮詢試算局也在近日宣佈,年內至少清算828個房地產項目。

  多位業內人士分析,目前房企融資成本上升,同時市場銷售不暢,如果稅務部門"再上一道枷鎖",房企將面臨更大的壓力。

  "這些年一直都沒有進行過土地增值稅的嚴格清算,截至目前這已是一筆十分可觀的資金,對於中小房企而言,一旦自身項目被清算,資金鏈將存在斷裂風險。"北京一傢房企負責人對記者表示。

  不過也有房企並不擔心清查的後果。上述長沙別墅項目的營銷總監朱先生認為,從利益角度考慮,地方清查更多是為瞭應付上級壓力,但執行時還是會為開發商考慮。



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