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  "此時發佈新政更像是向市場投射煙霧彈,對樓市的實際意義不大,也很難對明年的地價造成抑制作用。"杭州雙贏置業機構總經理章惠芳告訴中國房地 產報記者,調整土地拍賣溢價率上限看似是政策從嚴,其實更多的是政府的一種態度:避免在明年出現地王引起調控不力的風險,避免對市場的刺激作用加大,通過 新的行政手段保持市場的相對平穩。而要考量這一政策的效果,關鍵是要看未來政府如何制定土地的起拍價格。

溢價率35%上限 難降杭州土地市場高燒

   限溢價率的數字遊戲:

   土地市場熱浪

    杭州土地收入創歷史新高

  12月13日,杭州主城區迎來今年土地市場的收官之戰,在此次競拍中,唯一的住宅用地--西湖區三墩單元FG03-R21-07地塊、 FG03-R22-08地塊受到房企熱捧。該地塊溢價率達到35%後,競標忽然進入保障房面積投報階段,成為首幅按照土地新規成交的地塊。

  一邊是政策調控不建融彰化竹塘建融斷,一邊則是地塊價格"爆表",杭州遭遇調控"軟釘子"。

  12月18日,杭州蕭山一幅純住宅用地遭遇眾多大鱷圍搶,最終該地塊由九龍倉、綠城聯合體以25.76億元競得,成交樓面價13586元/平方米,溢價率69.82%,加冕杭州蕭山單價地王。由於該地塊不位於杭州主城區,因此不受35%溢價率上限限制。

  突如其來的政策變化,引起杭州業內的質疑聲不斷。本報記者隨後向杭州市國土局求證,一位負責人告訴記者,該局近日對土地出讓規則做出調整,今後 杭州主城區的土地競價溢價率上限將統一調整為35%。本次調整適用於包括住宅用地和商業用地在內的全部經營性用地,主要為瞭在控制地價的同時加大保障性住 房建設力度。

  

  根據杭州市國土局目前已發佈的公告,2014年1月,杭州主城區將推17宗地塊,總出讓面積56.3萬平方米,總起價達203億元。"不管此次新政,還是杭六條,都是通過行政手段對市場預期信託房貸二胎利率怎麼貸款比較會過件施加影響,更為重要的是2014年。"章惠芳認為。

內容來自sina新聞

  

   "數字遊戲"之因:

  而根據杭州市2013年財政預算草案,2013年杭州市本級預算目標是完成土地出讓收入380億元,市地方財政收入預算為912億元。粗略計算下,杭州市本級土地收入目標已超額完成,目標完成率221%,預計全市土地收入將占地方財政總收入的1.5倍。

  今年9月份以來,杭州土地市場地王不斷湧現,溢價率突破49%的高價地塊層出不窮,市場的迅猛勢頭迫使杭州市政府多次出臺新政。10月15日, 杭州市國土資源局正式發佈公告稱,取消瞭杭師大地塊的出讓計劃。此前的10月10日,蕭山湘湖"準地王"地塊也在出讓當天的上午被臨時叫停。除叫停出讓多 幅地塊外,杭州隨後又發佈"杭六條",並在第一條中明確,進一步加大中低價位住房用地供應,加強土地市場跟蹤分析和交易預警管理,確保土地交易平穩。

    引來"溢價率上限35%"新政

  而此前5天,在杭州主城區今年最後一次土地拍賣中,剛剛發佈瞭一項土地新政:今後杭州主城區的土地競價溢價率上限將由原來的49%統一調整為35%,即當經營性地塊溢價率達到35%時,將調整競價方式,鎖定地價進入保障房配建面積的競爭。

    悄悄漲底價

  此次把上限從49%下調至35%,似乎再次明確瞭杭州嚴防新地王、抑制地價的態度。但令人不解的是,西湖三墩單元地塊盡管是首幅試點35%新政 的地塊,其限定溢價率的背後,卻是起拍底價的上漲。統計數據顯示,上述西湖區三墩單元FG03-R21-07地塊、FG03-R22-08地塊,該地塊起 始樓板價為8921元/平方米,而在今年3月,相距僅幾百米外的兩幅住宅地塊的起始樓板價僅為7700元/平方米,去年8月,附近的一幅大體量住宅用地的 成交樓板價隻有7261元/平方米。

  中國指數研究院杭州分院研究總監高院生向本報記者指出,自去年設置49%溢價率上限以來,杭州新推出的地塊起拍價開始明顯上漲,不少地塊的起拍 樓板價甚至超過同地區地塊的成交樓板價,嚴重抵消瞭政策對溢價水平的控制作用。因此,不管"限地價競保障房"試點怎麼嚴格,隻要政府的起拍價隨之上調,地 價實質性的上漲都是在進行的。

  杭州透明售房市場研究院院長丁建剛表示,35%的溢價率政策對杭州樓市的影響不大,不管溢價率上限設置是多少,土地出讓的底價是控制在政府手上的,而這個底價是可以重新設置的,以人為的方式控制溢價率不能解決問題,最終隻能以市場化方式解決。

  在限制溢價率的同時,提高土地的起拍價,杭州業內將這一自相矛盾的政策解讀為"玩數字遊戲"。"政策執行不嚴厲背後,是杭州對土地財政的習慣性依賴癥,如果土地收入受影響,會對杭州造成嚴重的沖擊,所以不能太冒險。"一位不願具名的杭州業內人士評價稱。

  

  今年以來,杭州土地市場異常火爆。據杭州透明售房市場研究院統計,2013年杭州主城區共成交土地102宗,總面積4807.6畝,總成交額 841.6億元,創下杭州近5年賣地金額最高紀錄。土地市場的持續升溫,迫使杭州密集出臺一系列土地調控政策,但由於執行力度溫和,市場反應平淡,地王的 身影仍不斷出現。記者瞭解到,未來一個月內,杭州至少有兩幅"準地王"將入市,包括備受市場關註的杭師大地塊和雅戈爾退掉的"申花地王"。

  相關統計顯示,截至12月19日,今年杭州主城區土地出讓已經結束,創下841.6億元的土地收入新高,整個杭州市的土地成交金額也已超過 1340億元,已創歷史新高。年底前杭州餘杭、蕭山兩區還有6宗地塊出讓,預計杭州2013年的土地出讓收入有望超過1400億元。

  杭州土地收入歷史最高值出現在2009年,當年杭州土地出讓金收入1200億元,是地方財政收入520.79億元的2.3倍,排名位居全國第 一。隨後的三年,杭州土地收入連續下滑,一度成為浙江唯一一個財政收入負增長的城市。杭州市財稅局提供的數據顯示,2010年,杭州市本級土地出讓金收入 922.57億元;2011年跌到瞭427.37億元;2012年土地出讓金再度縮水,僅為350.80億元,占地方財政的24%,拉下地方財政收入50 億,拉下地方財政比數18個百分點。

  2012年10月,杭州市國土局下發一份名為《關於貫徹國土資電發(2012)87號文件有關事宜的通知》規定:對於杭州主城區出讓的經營性地 塊,當土地價格溢價率達到49%時,將調整競價方式,即鎖定地價,"從零開始"競投配建安置用房或保障性住房面積。至此,杭州開始瞭"限地價、競保障房面 積"的嘗試,成為全國首個明確規定土地出讓溢價率並且標準最嚴格的城市。

  "杭州有望在今年實現財政收入的大逆轉,但這一定是不可持續的。"章惠芳指出,杭州在年底出臺35%的溢價率上限新政,給明年的市場鋪墊瞭穩定 的基調,今年這樣瘋狂的拿地現象將不會持續。此外,今年杭州的土地價格漲幅已經大大超過房價漲幅,不少板塊頻頻出現"面粉貴過面包"的現象,導致樓市供大 於求嚴重,未來開發商搶地也會理性得多。

  值得註意的是,在這場發佈新政的拍賣會上,盡管進入比拼保障房配建面積環節,地價仍再創新高。其中,寶嘉地產在溢價率達35%後,以封頂價13.93億元,配建9000平方米保障房強勢拿下一幅三墩住宅用地,成交樓面價12044元/平方米,創三墩板塊單價新紀錄。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/07472548142.shtml
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