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內容來自sina新聞

決勝樓市轉型期 房企推合夥人模式搶人才

  近日，萬科副總裁肖莉離職成為房多多"合夥人"的消息，將房地產行業的"人才大戰"推至高潮。

  作為年末人才跳槽率高居第二的房地產行業，其職業經紀人模式面臨挑戰，以"利 益共享"為核心的合夥人模式成為鞏固團隊的新"砝碼"。今年以來，萬科、綠地紛紛拿出上市公司的股權"留人"。在重慶，商報記者走訪發現，本土房企也推出 瞭兩種不同的"合夥人模式"：大業興、鋼運置業等中介先後推出50%的高比例提成，欲將經紀人變成合夥人；龍湖、中鐵等房企則在部分項目推廣中，向全民發 出"合夥"邀請函。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

  以上三種合夥人模式有何特點？挽留、爭奪的目標人才有何不同？商報記者對此進行瞭調查采訪。

  模式1



二胎車貸  給股權 員工變股東



  合夥企業：萬科、綠地等上市房企



  合夥人才：高管、核心成員

  最早喊出"合夥人"口號的是萬科。今年4月23日，萬科召開事業合夥人創始 大會，包括鬱亮等8名董事、監事、高級管理人員在內的1320位員工成為瞭萬科的首批"事業合夥人"。萬科的相關公告顯示，上述事業合夥人將其在經濟利潤 獎金集體獎金賬戶中的全部權益，委托給深圳盈安財務顧問企業進行投資管理，包括引入融資杠桿進行投資。

  對成立"事業合夥人"的原因，鬱亮在接受采訪時表示，除瞭抵抗外部投資者的"野蠻入侵"之外，還將其作為一種利益共享的機制，將管理層和公司的未來捆綁起來。這不僅可以讓管理層更註重提升公司的價值，同時還能分享公司的成長。

  和萬科相比，綠地與員工之間的"合夥關系"則更為徹底。今年7月3日，上市公司金豐投資公告瞭綠地借殼上市的重組方案。按照這一方案，上海格林蘭投資企業在重組成功後，將持有上市公司28.79%股權。

  "上海格林蘭為有限合夥企業，旗下包括32個"小合夥"企業，而公司的982名員工則是這32個企業的合夥人。"國泰君安投資顧問張濤分析，在綠地借殼上市成功後，公司的982位員工將通過上海格林蘭間接持股，並成為上市公司的股東。

  據介紹，上海格林蘭投資的執行合夥人為綠地43位管理層，而其餘的員工則為有限合夥人。這意味著，格林蘭的控制權主要由43位管理層掌握，其餘員工隻擁有相應的股權。

  模式2

新北蘆洲農地貸款  漲提成 經紀人變合作人

  合夥企業：大業興、鋼運置業等

  合夥人才：資深經紀人、創業者

  在電商向線下擴張，房企試水"全民經紀人"的背景下，地產中介的人才隊伍受到瞭更為強烈的沖擊。為此，部分中介嘗試讓經紀人成為"合作人"，以此"留人"。

  昨日，記者從重慶大業興置業瞭解到，該公司正在進行"合作經紀人"的招聘。"合作經紀人最大的特點是，提成高、底薪低。"大業興人力資源總監謝海雲告訴記者，在重慶，經紀人的收入主要由底薪和提成構成。

  "公司現在提供兩種收入模式，選擇普通模式的經紀人底薪較高，但提成相對較 低，從10%~30%不等。合作經紀人可以獲得50%的傭金，但是底薪則會下調。"謝雲海告訴記者，對於經驗和資源豐富的經紀人而言，底薪在收入中占比相 對較少。同時，這些經紀人每月都有較為穩定的成交業績，因此提成越高，他們的收入也越高。

  "不過，這種模式並不適用於業績不穩定的新人。所以公司主要"合作"對象是從業經驗不低於一年半，且業績相對突出的老經紀人。"謝海雲說。

  除推合作經紀人外，大業興還向創業者發出瞭"合夥"的邀請。"我們主要以" 聯營"方式吸引創業者加盟，並以此鞏固店長和營銷隊伍。"謝海雲介紹，目前在重慶每開一個中介門店的初期投入約為8萬元~20萬元。而有意加入"大業興" 的創業者，則隻需投入三成的門店開設資金，即可成為"合夥人"，並享受該門店六成的經營利潤。

  與大業興一樣，鋼運地產也推出瞭"分段工資制度"。"我們向員工提供有底薪和無底薪兩種模式，如果選擇有底薪，那麼他每賣掉一套房最多隻能提成20%。如果選擇無底薪模式，他則可以分走50%的銷售利潤。"鋼運房產副總經理譚琥霖介紹。

  模式3

  零門檻 全民"入夥"

  合夥企業：龍湖、中鐵等房企的部分項目

  合夥人才：自由經紀人、投資者

  在留住老員工的同時，如何讓更多人自願加入"營銷隊伍"，這是部分房企鎖定的另一目標。今年11月7日，中鐵二十局集團房地產開發有限公司(以下簡稱"中鐵房產")就在重慶的花園洋房項目推出瞭"中鐵合夥人直銷模式"。

  "該模式最大的亮點是沒有門檻，無論你從事什麼行業，就職於怎樣的崗位，都 可以成為中鐵山水時光的銷售人員。而且隻要向我們推薦客戶都能獲得現場"返利"。"該項目的相關負責人告訴記者，在成立兩周時間內，"中鐵合夥人"已幫助 公司成功賣出幾十套房。其中，成績最好的一個合夥人在一周內賣出瞭9套房，並獲得數萬元的獎勵。截至本周一，已有上萬人簽約成為"中鐵合夥人"。

  龍湖地產則在商業地產的營銷中打出"合夥人"這張牌。"龍湖商業地產的合夥 人模式，主要脫胎於重慶的北城天街，是指把一個完整商業系統，按照商圈生態模式進行規劃設計，部分用於自持，部分用於對外銷售，兩部分相對獨立，又相互依 存。"龍湖地產相關負責人告訴記者，包括龍湖天街、新壹街項目在內，都由龍湖統一設計、統一規劃。投資進入龍湖商業的"合夥人"，共享龍湖商業的整體生 態。

  據介紹，目前龍湖在售的商業項目都有這類"合夥人"模式，龍湖自持的比例從30%~60%不等。

  分析

  決勝樓市 人才是殺手鐧

  和其他行業不同，房地產業可謂鐵打的營盤流水的兵。其多采用項目公司運作模 式，一個項目結束，便可能產生人才流動。正常人才流動率在10%左右，若逢歲末年初或市場弱周期，人才流動率會達30%左右。在職場社交媒體臥龍閣今年推 出的"年末人才跳槽十大高危行業報告"中，房地產行業以33.8%的跳槽率高居第二位。

  "人才已成為房地產行業鏈的第一要素。" 深圳市房地產研究中心李宇嘉說，目前大部分房企高管和精英團隊都以"職業經理人"為主，利益分配存在的缺陷，這也是房企高管頻繁跳槽甚至下海創業的主要原 因。"合夥人的模式，主要以股權和利益分享為主，把員工變成主人。"李宇嘉說，除瞭高管隊伍的持股外，房企在營銷和基層銷售隊伍中也逐步引入"合夥模 式"，這也意味著該模式代償2胎貸款全省皆可處理將在房企的發展中占據更為重要的地位。

  "在過去10年，房地產行業以開發和建設為主，並以此分享行業快速成長帶來 的紅利。在這樣的大環境下，雖然部分企業在管理體系上還比較粗放，但由於整個行業處於高速發展期，隻要企業能拿到地和錢，利潤基本就能保證。"上海易居房 地產研究院研究員嚴躍進分析，今年以來行業進入弱周期，粗放發展的企業又面臨行業轉型的壓力，企業能否盈利不僅需要對市場進行準確判斷，尋找未來可以持續 增長的盈利點，同時還要掌握融資渠道，這些都是對管理團隊的挑戰。

  "無論是萬科、綠地員工持股的模式，還是中介推出的合夥人模式，其核心都是增強團隊的凝聚力。"中原地產研究總監張大偉表示，在當前房地產市場相對較弱的情況下，以合夥人模式穩定員工是不錯的選擇，萬科等房企的示范效應正在顯現。

  

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/08012989733.shtml

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