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  債務重壓下的賣地動力

  "企業信心的膨脹從其銷售目標的激增也可看出。"克而瑞李瑩分析認為,多數房企2014年銷售目標都增長超兩成。

  以廣州為例,自2008年以來,廣州對土地出讓金的依賴逐年加大,賣地收入占財政收入從10%提升至近40%。2013年廣州賣地收入達838億元,相當於2013年全市財政總收入(2224.3億元)的37.7%。

  此外,10個典型城市土地成交均價為5449元/平方米,環比上漲114%,同比上漲151.9%,已持續16個月同比正增長。

  中原地產報告指出,從全國來看,2014年中國房地產市場分化將加劇,一二線發達城市依然會有比較好的表現;三四線城市大部分將會出現供應過剩,房價下跌壓力非常大。這會使房企繼續青睞一二線城市,從而使得一二線市場土地競爭白熱化。

  易居中國聯席總裁丁祖昱分析,從歷年情況來看,一季度並非供地的高峰,但今年多個城市不約而同選擇一季度作為土地集中上市的時機,這可能與地方政府的財政情況有密切關系。

  據中原地產研究中心監測,十傢標桿房企1月權益購地金額接近去年月度高位,達到372億元。其中,一線城市購地支出達到近3年最高的229億元,顯著高於去年平均水平。



  華東區某大型地產央企相關人士對21世紀經濟報道記者說,杭州等區域去年加緊推地,一方面是償債壓力大,另一方面是擔心2014年土地政策或有變,趁市場能賣好價錢的時候趕緊賣。

  他指出,這屆政府調結構的壓力非常巨大,而調結構必須付出巨大的代價,GDP轉為中低增速已成定局。相伴隨的還有財政稅收的減少。對地方政府來說,土地是直接影響財政收入的核心要素,這可能是各地集中批地的重要原因。

  仿佛是回應房企的需求,春節剛過,地方政府紛紛加快土地供應。北京2月將有16宗土地出讓(已暫停1幅);杭州2月將推28宗地,面積近1500畝;廣州今年計劃推出72幅商品住宅用地。

  2014年的首月地價再攀高峰。1月份,一線城市土地單價首次超過1萬元/平方米,同比暴漲253%。這從側面反映瞭房企回歸一二線城市的堅定,而地方政府作為土地市場最大的推手,也是碩果累累:1月一線城市賣地收入819億。

  土地市場開年瘋狂

  從歷史經驗來看,地價出現高點之後,市場往往會有一段時間的調整。當高價土地的項目上市之後,由於市場變化或房價上漲過快而產生滯銷,地價就走到瞭十字路口。丁祖昱分析,目前來看,今年二季度即是考驗地價的重要時期,地價的拐點很可能在春夏之交出現。

  丁祖昱認為,當前正是土地市場最瘋狂的時候。2012年下半年開始,房價逐步上升,地價上漲更為迅猛,1月份一線城市地價同比上漲253.1%。房價的漲幅與地價比,真是小巫見大巫。在地價達到歷史高點的情況下,各地政府沒有理由不抓緊時間拋售。

  與此相應,地方賣地收入也大幅增長。據克而瑞研究中心的數據顯示,1月份,四個一線城市土地成交金額819億元,同比增長140%;10個典型城市土地出讓金收入1436億元,環比上漲56.6%,同比上漲155.2%。

  中誠信分析師李燕說,當前中國地方債務的主要償付來源是政府性基金收入,而政府房屋二胎 銀行房屋二胎貸款利率多少免費諮詢試算性基金收入中75%的資金源自土地出讓金。

  根據國傢審計署報告,截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。

地方擔心政策有變加緊賣地套現 土地市場開年瘋狂

  根據最新的財政預案,廣州2014年的土地出讓金預計為800億元。全年計劃供應住宅用地666萬平方米,同比去年增長10%,商業服務業用地509萬平方米,同比增逾10%。

  "廣州的情況還算是好的,一些二三線城市的賣地收入占財政收入更達70%以上,"深圳一位券商研究人士稱,他曾去多個城市調研地方債和土地市場,深感地方賣地之急切。

  高位買入的風險

  地方積極賣地,收入大增,而硬幣的另一面則是,房企的拿地風險顯現。

  目前的高地價正是各地賣地的最佳時機。但對房企而言,搶瞭高點之後往往要面臨市場和房價的下滑。連堅信房價仍將上漲的任志強也忍不住提醒:"很多開發商以為今年可能跟去年一樣,很樂觀的。我個人對他們提出警告,我說你們太樂觀瞭,很危險。"

內容來自sina新聞

  李瑩預計,節前房企集中融資,1月份的融資總量創新高,或將造就新一波拿地熱潮。中原地產數據顯示,年內房企融資總額已突破650億人民幣,主流房企手頭資金寬裕。

  2013年來,各地地王頻繁出現。房企紮堆一二線城市,在推高地價的同時,也在醞釀風險。據北京中原地產市場研究總監張大偉測算,全國主要城市近期出現的地王,如果要達到正常的利潤,目前市場售價需要在一年內再漲50%,否則地王入市的風險將非常大。因為大部分地王地塊的樓面價已經接近或超過區域內在售的房價。

  張大偉說,這一輪地王潮主要出現在一二線城市,表明全國房地產市場已經分化,房企選擇在一二線城市聚集,競爭更加激烈。而這種泡沫化的發展,也導致後續市場存在調整的可能性。

  21世紀不動產市場總監桑豫峰表示,很多開發商對今年的樓市預期相當樂觀,甚至不惜代價去搶地,期望通過高周轉高價格來化解風險。雖然目前還沒有看到房地產掉頭向下的跡象,但有些熱點城市的需求存在透支的危險,市場其實相當脆弱,很容易發生逆轉。

  盡管土地市場在2013年已上演瞭無數次的瘋狂,但今年1月份,一線城市土地均價漲幅更加驚人。上海易居房地產研究院數據顯示,1月,京滬深穗四個城市的成交均價為10136元/平方米,環比上漲125.1%,同比上漲253.1%,創歷史單月新高。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-20/08242614950.shtml
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