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內容來自sina新聞

當土地不好賣樓市遇冷 倒逼稅改"最後一公裡"加速

  房地產市場滯銷、土地拍賣熱度下降，地方財政馬上感到瞭不適應。

  上海易居房地產研究院近日發佈數據顯示，5月份，包括京、滬、深、廣在內的10個典型城市土地出讓金收入578億元，環比下降20.3%，同比下降24.6%，20個月來首次出現負增長。房子和土地雙雙"滯銷如何查2胎房子貸款全省皆可處理"，直接影響的就是房地產相關稅收總量。

  6月10日，一位一線城市地稅局官員告訴《華夏時報》記者，稅務局已經明顯感受到房地產市場帶來的稅收壓力，但目前應對措施尚不清晰，有待6月底的年中收入形勢分析會做進一步研判。

  市場分析人士認為，由樓市不景氣引發的土地出讓金下降才剛剛開始，可能持續整個下半年，甚至更長時間。長期為地方稅務幹部培訓的國傢稅務總局幹部學院副教授徐為人對本報記者稱，隨著中國經濟進入"新常態"，地方財政收入也會進入較低增速的"新常態"。

  如果真是這樣，地方政府財政長期以來形成的對土地高度依賴現象，就到瞭不得不改變的時候瞭。而這一現象和中央默許不無關系，更受財稅改革不徹底制約。中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江稱，"土地市場好的時候，地方和中央都沒有動力去改變財稅結構，如今地方財政受壓，也許將為加速財稅改革提供一個契機。"

  土地"滯銷"

  賣地"攻堅戰"正在成為各地國土部門的重要任務。

  據瞭解，在一些地方，相關官員正馬不停蹄地奔赴異地尋找土地買傢，一些知名度小一點的城市則在嘗試"抱團"推地。東部某省會城市國土局的工作人員張明(化名)就是其中之一，他向《華夏時報》記者透露，當地國土部門正在協調國企入市拿地，並牽線地方銀行對現金不充裕的國企進行"輸血"。

  樓市現狀扭轉瞭開發商對後市的預期。自4月下旬以來，土地市場迅速冷卻，杭州、長沙等多個二三線城市大量地塊以底價成交，甚至出現土地流拍現象。5月份土地市場交易更呈斷崖式下墜。

  某指數研究院最新報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。

  此前，由於樓市交易不景氣，與房地產相關的營業稅、企業所得稅已在今年4月出現同比負增長。而作為地方第二財政的"土地出讓金"如今又面臨如此行市，地方財政收入可以說"壓力山大"。

  率先發佈5月份財政數據的內蒙古印證瞭這一判斷：1-5月，全區公共財政預算收入682.5億元，同比僅增長0.1%；其中，稅收收入426.5億元，同比下降12.4%；非稅收入256億元，同比增長31.3%；全區政府性基金收入158.4億元，同比下降21.5%，減收43.4億元。

  上述地稅局官員告訴記者："一線城市與杭州、溫州等地還是有很大的差異，稅務局已經感受到房地產市場帶來的壓力，但影響究竟有多大，還需要進一步研判。"

  "土地財政在不同地方表現不一，不能一概而論，越是在制造業比較薄弱、房地產行業在經濟中占比重的地區，財政收入壓力感受越明顯。"徐為人告訴本報記者，根據他與多地稅務局官員的接觸，稅務局長們對於財政收入的壓力，感受要比7.4%的經濟增長更嚴峻一些。

  地方財政"低增長"

  依靠賣地收入高速增長的時代正在遠去，對於地方財政，這或許並不完全是壞事。

  數據顯示，2013年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，今年一季度土地出讓收入達到1.08萬億元，同期地方公共財政收入1.95萬億元。土地出讓收入與地方公共財政收入比達1:1.8。

  也就是說，即便是在房地產市場不太好的時候，土地收入占地方總財力仍超1/3，而如果加上土地增值稅、房地產營業稅、契稅、增值稅等相關稅收，地方財政對於房地產市場的依賴非同小可。

  而種種跡象表明，房地產行業的調整對於地方財政的考驗才剛剛開始。

  以4月底萬科副總裁毛大慶看空樓市的內部講話為標志，眾多業內人士認為，1998年房改至今，中國房地產市場持續十幾年的大行情，如今可能面臨拐點。

  中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮對本報記者表示，樓市悲觀預期還在進一步醞釀和彌漫，房企銷售情況或將繼續進一步惡化，企業銷售回款速度和數量明顯放緩，資金鏈承壓，難以有更多的資金去購置土地。林江也持同樣判斷，他認為，至少年內都會對財政收入構成較大的壓力，但具體影響到何種程度尚待測算。

  眾所周知，對於地方財政，基層公共財政預算主要用於保機構運行，以及基本民生支出。大量基礎設施、公共服務的提供需要依靠土地出讓金收入。

  據徐為人瞭解，地方公用事業建設支出，平均60%以上靠土地財政，高的地方能到70%-80%，土地出讓金收入下滑，地方調節經濟的空間受到很大限制，"結構性減稅仍然是政策的主要基調，地方政府隻能減少支出，盤活存量，增量方面可做的文章不大。"

  "土地財政下滑，也有可能是地方政府與中央政府的博弈，希望借此倒逼中央采取更為寬松的財政、貨幣政策，比如說降二胎房貸試算怎麼貸款比較會過件準，這樣地方穩增長更容易。"林江則給記者提供瞭另一個思路。

  在徐為人看來，隨著中國經濟進入"新常態"，地方財政收入也會進入較低增速的"新常態"。他說："經濟下行的情況下，財政收入再保持高增長就不符合經濟規律，隻能忍受短期的陣痛，並加強稅收征管能力，應收盡收，減緩下滑的速度。"

  不過，專傢認為，由於今年年初地方政府已經下調瞭財政收入增長目標，完成預算應該不成問題。從這些年的經驗來看，地方財政預算一般制定得比較保守，而實際執行情況通常好於預算。

  倒逼稅改攻堅

  除瞭賣地生意下滑因素，地方財政需要改變的或許還要更多，比如土地財政何去何從，比如中央和地方稅收分成有沒有更好的版本等等。

  近期，國務院推出定向降準、穩外貿、支持棚戶區改造、小微企業減稅以及加大鐵路投資力度等多項措施穩增長，其中短期內兩次"定向降準"被普遍視為貨幣政策趨向寬松。李克強總理最近在國務院常務會議和地方調研中，也透露出希望地方政府對於經濟增長要敢於作為。

  對此，徐為人認為，地方政府不作為，有時也是實在沒有辦法瞭，"我這個地方除瞭賣地、搞大項目還有什麼好做呢？現在地也不好賣瞭，融資平臺要限制，還房屋二胎利息怎麼算缺錢急用哪裡借錢能怎麼做呢？"

  徐為人稱，從傳統建設型政府向引導型政府轉變並非一蹴而就，培養新興的產能，新的經濟增長點對於很多地方官員是很大的挑戰，"即使在經濟發達的廣東地區，騰籠換鳥依然還在探索之中。"

  林江則表示，地方對土地財政的依賴與中央的默許不無關系，長期以來中央對於地方政府依靠運作土地搞城鎮化、搞建設的路子是很清楚的，隻要不搞得太過火、負債太高，都能夠容忍。由於以前經濟形勢好，財政收入也不錯，對財稅改革的需求和意義重視不夠。

  那麼，接下來土地財政何去何從？長期研究土地財政問題的江蘇省社科院財貿經濟研究所副研究員駱祖春認為，參照香港的經驗，土地財政並非不可持續，目前的核心問題是70年地租一次收取的批租制，以及征地過程中政府與農民的利益分配問題。

  駱祖春研究認為，一是批租制導致土地收益在短期與長期分配上存在結構性失衡，二是土地批租制度扭曲瞭土地價格信號。為此，他建議學習香港的制度，實行土地批租制與年租制相結合的土地出讓制度。

  據瞭解，實施土地年租制，是在國有土地使用權出讓時，開發企業無需一次性繳齊70年出讓期限內的所有土地出讓金，而是按一定年限分期支付。實行年租制有利於降低住宅開發的一次性投入和資金成本，控制房價。對於地方政府也可以建立長期土地出讓預算，避免寅吃卯糧。

  駱祖春認為，雖然土地出讓收入年度之間會有波動，但近期來看，土地出讓金作為地方"第二財政"的地位是無法替代的，"長期來看，保有環節的房產稅將是地方財政的重要支柱。"

  改革往往依靠倒逼機制，現在，時機來瞭。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/08304208331.shtml

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